上海市中心首现宅地流拍 价值过高前提严苛闪开拓商算不过来账

来源:网络整理    作者:    人气:    发布时间:2018-08-04    

  “上海,市中心,杨浦区内环内,一幅宅地居然流拍!没有房企报名!很是有数!”7月23日易居中国研究院副院长杨红旭的这则微博或者只是上海土拍市场的一个缩影。

  固然上半年世界楼市土地出让金再立异高,但衡量楼市冷热水平的土地溢价率却同比大降,直接浮现是就是开拓商拿地稳重,多个热点都市呈现土地流拍

  记者留意到,客岁4月上海实行招挂复合方式(通过评分确定竞得人)出让土地,土地市场已难见中小开拓商身影,而多宗宅地均以底价成交。上述这宗杨浦区内环内7.78万平方米宅地,因在竞买日期截至前无人申请竞买而被“截止”出让,这已是本年以来上海流拍的第3宗宅地。

  “市中心宅地流拍很有数。”易居研究院研究员詹毅力凡陈诉《逐日经济消息》记者,“这从侧面也反应出,在限价、现金面承压的大情形下,房企拿地越发理性和稳重。”

上海市中心首现宅地流拍 代价过高条件严苛让开辟商算不过来账

  流拍的江浦社区B2-03地块周边多是老旧小区

  拜望:地块周边多是老旧小区

  出让信息表现,上述截止出让的江浦社区B2-03地块,位于杨浦区江浦街道,与虹口区交界,出让面积3.11万平方米,筹划修建面积约7.78万平方米;起拍价46亿元,折合楼板价6万元/平方米。

  7月29日,《逐日经济消息》记者在上海人民广场站乘坐地铁8号线达到鞍山新村站,出站后沿着打虎山路一起往南步行,约1公里后即达到上述地块,全程耗时约半小时。

  《逐日经济消息》记者留意到,从地理和交通环境看,上述流拍地块上风明明。信息表现,该地块间隔内环高架直线间隔约1.5公里;周边有地铁4号线、8号线、12号线,以及在建的18号线。另外,地块间隔3A级风光区上海安详公园直线间隔不足800米。

  地理位置和交通配套等上风云云明明,该地块为何还会流拍?

  记者在现场看到,地块虽已打围,但此中仍有一大片地区被划为姑且停车场。对于该地块出让一事,停车场相干事恋职员暗示并不知情,只说该停车场仅对周边小区业主开放。而地块北侧、东侧多为层高为6层的老旧小区,如北侧的辽源二村等几个小区房龄高出30年;西侧的海上海、南侧的上海大花圃等高层住宅看上去固然“较新”,但房龄也均高出12年。整体来看,地块周边以老少区居多,且稍显破旧。

  “今朝这一块就属海上海小区的房龄较新,档次也相对较高。”地块四面某中介门店事恋职员陈诉《逐日经济消息》记者。记者从该门店获悉,今朝海上海的二手房均价在8万元~9万元/平方米,而间隔地铁站更近的辽源二村在售二手房均价在6万元/平方米左右。

  不过,上述事恋职员向记者暗示,海上海小区固然房龄较新,但二手房成交环境并不乐观。“房龄虽相对较新,但也都已高出10年,而对口的学校是上海市昆明学校,学区前提一样寻常。假如想买学区房的话,北边的鞍山新村会更好一些,对口的打虎山路第一小学气力很强。”而第三方平台数据表现,今朝打虎山路第一小学周边在售二手房均价约7万元/平方米。

上海市中心首现宅地流拍 代价过高条件严苛让开辟商算不过来账

  已经打围的江浦社区B2-03地块

  严苛:8成建面须建小户型

  假如说“老破小”与学区的劣势难以支持该地块较高的起拍楼面价,那么另一个值得存眷的,则是上述地块极为“严苛”的出让要求。

  出让文件表现,竞得方须配建修建面积的5%作为保障房并无偿移交给杨浦区;按受让年限矜持不低于修建面积的15%作为租赁住房。

  另外,竞得方还须无偿代建筹划打虎山路、体裁中心、为老办事中心、养老院、民众绿地等民众办事办法。竞得方须按出让年限整体持有红利性教诲、社会福利等基本办法和社会教诲奇迹项目用地。

  上述出让前提意味着,纵然竞得方以底价竞得该地块,可售部分楼板价将到达7.4万元/平方米,假如思量无偿建树种种民众办法的话,可售部分楼面价将会明明高出7.4万元/平方米。而以今朝地块周边在售二手房价值来看,这一楼面价与周边二手房的价差并不明明。

  另一个必要存眷的是,出让文件还对户型举办了严酷限定:中小套型比例不低于80%。中小套型标准为:多层不高出90平方米、小高层不高出95平方米、高层不高出100平方米;另外,项目住宅套数下限为800套。

  “中小套型比例不低于80%,意味着开拓商将很难通过别墅、大平层与小户型的坎坷调配来均衡较高的楼面价。”易居研究院研究员詹毅凡陈诉《逐日经济消息》记者。他以为,在当前限价、现金面收紧的大布景下,纵然有开拓商拿下该地块,其操盘难度和危险也将很大,红利地方有限。

  官方:将继承加强楼市调控

  前两年,火爆的楼市不仅催生了茶水费、捆绑装修、车位等市场乱象,房企在土地市场也睁开了竞赛剧烈,地价也随之水涨船高。客岁以来,上海先后出台多项调控步伐,上述乱象获得明明整治,土地市场楼市也更趋理性。

  客岁4月,上海在土地出让时首次采纳“招标挂牌复合出让”方式,即通过评分来确定竞得人,诸多的评分细则以及“加分项”“扣分项”等门槛,不仅使“地王”有数,也难觅中小开拓商身影,至今出让的多宗宅地多被知名大型房企以底价竞得。

  同年7月,上海出台《关于贯彻商品住房项目采取公证摇号排序有关题指标实验意见》,明晰要责备部新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式果真贩卖、严酷落实买房实名制。在严酷的市场禁锢下,茶水费等乱象险些获得根治。

  另外,客岁以来上海还通过限价等方式,加强了对项目申请预售证的管理,确保“房住不炒”。

  早前,上海市房管局相干担任责任人在接管汹涌消息采访时暗示,上半年,上海一、二手商品住宅成交面积划分为239万平方米、620万平方米,同比划分镌汰26%、2%。而商品住房价值指数稳中有降——6月,新建商品住房价值环比指数持平,同比指数降落0.2%;二手住房价值环比指数降落0.3%、同比指数降落2.5%。

  另一个必要留意的是,在“房住不炒”的布景下,上海于客岁中出台了住房十三五筹划,十三五时代上海将新增住房170万套,中间商品住房40万套、租赁住房70万套。这意味着租赁住房将在未来上海房地产市场中扮演重要脚色。

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